Adquisición de vivienda: compra vs. alquiler

La vivienda es uno de los bienes económicos más importantes, dado que es necesaria para todas las personas y en ella empleamos un porcentaje muy alto de nuestra renta disponible (en torno al 25 % de media). Por ello, nos proponemos comparar entre las dos formas de adquirir una vivienda (compra o alquiler), utilizando un modelo de simulación Excel, que calcula el patrimonio acumulado en el supuesto de destinar las mismas cantidades de nuestra renta a ambas formas, y en función de los precios, condiciones de financiación, ipc, deducciones fiscales y tipos de interés previstos durante un periodo determinado.

El modelo parte de los supuestos siguientes:

• Que el inquilino ahorra la diferencia hasta lo que pagaría el propietario por el préstamo menos deducciones más gastos de la propiedad.
• Que las variaciones previstas se mantienen constantes durante el periodo de simulación, por ello conviene utilizar porcentajes medios.
• La cantidad ahorrada por el inquilino se capitaliza a principio del año siguiente.
• Se computan los deducciones fiscales en el año de devengo cuando en la práctica suelen cobrarse en el siguiente.
• Los precios de compra y alquiler se consideran que son de una vivienda similar en cuanto a calidad y ubicación
• No se tiene en cuenta la mayor liquidez que representa el ahorro.
• Tampoco la diferencia de utilidad por el uso de propiedad o alquiler, por considerarla subjetiva.
• El patrimonio neto, está representado por el valor de la vivienda en caso del propietario menos el saldo del préstamo y en el ahorro acumulado en el caso del inquilino.
  

Se calcula el resultado de la inversión para la compra utilizando las siguientes variables:

• Valor actualizado de la vivienda.
• Entrega inicial.
• Financiación mediante préstamo.
• Plazo del préstamo.
  
• Tipo de interés del préstamo
  
• Deducciones fiscales.
• Gastos por propiedad actualizados.

Y para el alquiler-ahorro del inquilino.

• Alquiler mensual actualizado.
  
• Deducciones fiscales.
• Ahorro de la diferencia respecto de lo que pagaría el comprador.
• Intereses por el ahorro acumulado.
• Mismo plazo que en caso de la compra.
  

El resultado final se obtiene comparando el valor del patrimonio del comprador con el ahorro acumulado del inquilino, suponiendo que han vivido en una vivienda de iguales características y que está disponible para el inquilino en el mismo valor nominal del comprador.

Modelo Excel: compra_alquiler_vivienda.xls

Estudio de viabilidad de inversión en vivienda en función de la capacidad de ahorro

Se analiza la posibilidad de invertir en vivienda a partir de la capacidad mensual de ahorro. Según lo que podemos ahorrar mensualmente y las condiciones de préstamos calculamos el importe que nos concederán. Obtenida la financiación elegimos el tamaño de la vivienda en función del precio por metro cuadrado que estamos dispuestos a pagar. A continuación calculamos la recuperación fiscal aplicando la normativa actual del IRPF en España.

Plantilla: viabilidad_inversion_vivienda

Préstamo con carencia y cuotas fijas

Cuando financiamos una inversión, debido a que tarda un tiempo en producir ingresos, es conveniente solicitar el préstamo con carencia. Es decir, durante un periodo corto pagar sólo los intereses con el objetivo de no vernos agobiados mientras nuestro negocio comienza a funcionar.
También puede aplicarse a situaciones personales como en la construcción de una vivienda, etc.
La hoja, a partir del importe, tipo de interés y periodos, calcula el importe de los pagos para la carencia y para la amortización, así como el cuadro del préstamo.

Plantilla Excel: prestamo_carencia

Cuadro de amortización de préstamos

La plantilla permite simular cuadros de préstamos después de introducir el importe, el plazo en años, la comisión de apertura, el tipo de interés, el período de pago (anual, semestral, cuatrimestral, trimestral y mensual) y el método de amortización (francés, cuotas constantes, o americano).
El modelo es útil para calcular préstamos empresariales, hipotecarios, personales, etc.

Plantilla Excel: Amortizacion_prestamos