Adquisición de vivienda: compra vs. alquiler
La vivienda es uno de los bienes económicos más importantes, dado que es necesaria para todas las personas y en ella empleamos un porcentaje muy alto de nuestra renta disponible (en torno al 25 % de media). Por ello, nos proponemos comparar entre las dos formas de adquirir una vivienda (compra o alquiler), utilizando un modelo de simulación Excel, que calcula el patrimonio acumulado en el supuesto de destinar las mismas cantidades de nuestra renta a ambas formas, y en función de los precios, condiciones de financiación, ipc, deducciones fiscales y tipos de interés previstos durante un periodo determinado.El modelo parte de los supuestos siguientes:
- Que el inquilino ahorra la diferencia hasta lo que pagaría el propietario por el préstamo menos deducciones más gastos de la propiedad.
- Que las variaciones previstas se mantienen constantes durante el periodo de simulación, por ello conviene utilizar porcentajes medios.
- La cantidad ahorrada por el inquilino se capitaliza a principio del año siguiente.
- Se computan los deducciones fiscales en el año de devengo cuando en la práctica suelen cobrarse en el siguiente.
- Los precios de compra y alquiler se consideran que son de una vivienda similar en cuanto a calidad y ubicación
- No se tiene en cuenta la mayor liquidez que representa el ahorro.
- Tampoco la diferencia de utilidad por el uso de propiedad o alquiler, por considerarla subjetiva.
- El patrimonio neto, está representado por el valor de la vivienda en caso del propietario menos el saldo del préstamo y en el ahorro acumulado en el caso del inquilino.
- Valor actualizado de la vivienda.
- Entrega inicial.
- Financiación mediante préstamo.
- Plazo del préstamo.
- Tipo de interés del préstamo
- Deducciones fiscales.
- Gastos por propiedad actualizados.
- Alquiler mensual actualizado.
- Deducciones fiscales.
- Ahorro de la diferencia respecto de lo que pagaría el comprador.
- Intereses por el ahorro acumulado.
- Mismo plazo que en caso de la compra.
El resultado final se obtiene comparando el valor del patrimonio del comprador con el ahorro acumulado del inquilino, suponiendo que han vivido en una vivienda de iguales características y que está disponible para el inquilino en el mismo valor nominal del comprador.
2 comentarios:
Hola, acabo de descubrir el blog y me parece muy recomendable. En cuanto al modelo compra/alquiler me parece muy bueno el desarrollo, pero sin embargo creo que no están incluidos algunos gastos que habría que tener en cuenta para el propietario:
- gastos de formalización de la hipoteca e impuestos correspondientes
- si se quiere determinar la opción vivir de alquiler o comprar ¿no habría que incorporar la posibilidad de una partida inicial en cuanto a mobiliario por el importe de amueblar una vivienda entera que el propietario tiene que asumir y el alquilado no?
Gracias Browner por tu sugerencia. La idea en el modelo, es que en el importe de la compra se incluyan también los gastos e inversiones que implica la compra de vivienda, pero considerando tu observación es mejor separarlos porque ni los gastos ni el valor de los muebles se revolarizan y por tanto no tienen el mismo tratamiento a la hora de valorar el patrimonio del propietario. Los gastos son irrecuperables y los muebles se deprecian.
Otra situación que puede darse es que el inquilino alquile un piso sin amueblar.
Realizaré algunas modificaciones en la plantilla.
Saludos.
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