Adquisición de vivienda: compra vs. alquiler
La vivienda es uno de los bienes económicos más importantes, dado que es necesaria para todas las personas y en ella empleamos un porcentaje muy alto de nuestra renta disponible (en torno al 25 % de media). Por ello, nos proponemos comparar entre las dos formas de adquirir una vivienda (compra o alquiler), utilizando un modelo de simulación Excel, que calcula el patrimonio acumulado en el supuesto de destinar las mismas cantidades de nuestra renta a ambas formas, y en función de los precios, condiciones de financiación, ipc, deducciones fiscales y tipos de interés previstos durante un periodo determinado.El modelo parte de los supuestos siguientes:
- Que el inquilino ahorra la diferencia hasta lo que pagaría el propietario por el préstamo menos deducciones más gastos de la propiedad.
- Que las variaciones previstas se mantienen constantes durante el periodo de simulación, por ello conviene utilizar porcentajes medios.
- La cantidad ahorrada por el inquilino se capitaliza a principio del año siguiente.
- Se computan los deducciones fiscales en el año de devengo cuando en la práctica suelen cobrarse en el siguiente.
- Los precios de compra y alquiler se consideran que son de una vivienda similar en cuanto a calidad y ubicación
- No se tiene en cuenta la mayor liquidez que representa el ahorro.
- Tampoco la diferencia de utilidad por el uso de propiedad o alquiler, por considerarla subjetiva.
- El patrimonio neto, está representado por el valor de la vivienda en caso del propietario menos el saldo del préstamo y en el ahorro acumulado en el caso del inquilino.
- Valor actualizado de la vivienda.
- Entrega inicial.
- Financiación mediante préstamo.
- Plazo del préstamo.
- Tipo de interés del préstamo
- Deducciones fiscales.
- Gastos por propiedad actualizados.
- Alquiler mensual actualizado.
- Deducciones fiscales.
- Ahorro de la diferencia respecto de lo que pagaría el comprador.
- Intereses por el ahorro acumulado.
- Mismo plazo que en caso de la compra.
El resultado final se obtiene comparando el valor del patrimonio del comprador con el ahorro acumulado del inquilino, suponiendo que han vivido en una vivienda de iguales características y que está disponible para el inquilino en el mismo valor nominal del comprador.
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13 comentarios:
Hola, acabo de descubrir el blog y me parece muy recomendable. En cuanto al modelo compra/alquiler me parece muy bueno el desarrollo, pero sin embargo creo que no están incluidos algunos gastos que habría que tener en cuenta para el propietario:
- gastos de formalización de la hipoteca e impuestos correspondientes
- si se quiere determinar la opción vivir de alquiler o comprar ¿no habría que incorporar la posibilidad de una partida inicial en cuanto a mobiliario por el importe de amueblar una vivienda entera que el propietario tiene que asumir y el alquilado no?
Gracias Browner por tu sugerencia. La idea en el modelo, es que en el importe de la compra se incluyan también los gastos e inversiones que implica la compra de vivienda, pero considerando tu observación es mejor separarlos porque ni los gastos ni el valor de los muebles se revolarizan y por tanto no tienen el mismo tratamiento a la hora de valorar el patrimonio del propietario. Los gastos son irrecuperables y los muebles se deprecian.
Otra situación que puede darse es que el inquilino alquile un piso sin amueblar.
Realizaré algunas modificaciones en la plantilla.
Saludos.
Buenas Artemio, mis felicitaciones por le blog, cuenta con buenos datos. Es interesante este tema y estaba preparando algo para colocar en mi blog fuentesdeingresos.net sobre la conveniencia entre alquilar o comprar una vivienda.
Saludos
Mira a mi me interesari la comparacion de la inversion de compra de un vehiculo (con modificaciones para trabajos especiales) vs alquilarlo
Gracias Infragon por la sugerencia, publicaré pronto una aplicación que compare el alquiler con la compra de vehículo.
Muy interesante, pero... ¿300 Euros de alquiler al mes? ¡¿Comorl?!
O yo he entendido mal la hoja excel, o no es posible llegar a ningún resultado coherente si partimos de la premisa de que un alquiler cuesta 300 Euros al mes (en la misma zona/ciudad donde comprar la misma casa costaría 300.000 Euros).
¿Alguien me lo explica?
Pepe: 300 €, es un valor arbitrario que se puso como ejemplo. Pero prueba variando las cantidades reales que se pagan en tu ciudad por pisos similares, modificando también las condiciones esperadas del mercado en cuanto a tipos de interés. La hoja sólo pretende realizar una comparación a partir de unos supuestos determinados, los cuales pueden variar mucho en el contexto actual de mercado inmobiliario y financiero. Gracias por tu comentario y observación.
Ok, ya lo entiendo, Artemio.
A primera vista pensé que la hoja excel era un cálculo cerrado, pero ahora veo que el usuario puede modificar valores según sus circunstancias para averiguar el resultado económico de esas circunstancias.
Como sugerencia, yo pondría un fondo con un color especial en aquellas celdas donde se supone que el usuario puede modificar valores, para que se entienda más fácilmente la funcionalidad de la hoja excel.
Saludos.
Gracias Pepe, por la sugerencia.
Saludos
Hola Artemio, un trabajo muy logrado.
Gracias por la informacion compartida.
Yo como sugerencia, pondria que los ahorros obtenidos tributan, es decir que el rendimiento habria que descontarle impuestos pagados.
Saludos.
Oscar
Gracias Oscar, por la sugerencia.
Podrias explicar como calculas 197049,269308865 y 193947,573635434 como calculas la columna en general del saldo ptmo de la situacion del comprador gracias espero tu respuesta urgente
Hola Sara, gracias por tu interés.
El cálculo que indicas se realiza a partir de un cuadro de amortización oculto desde la fila 90 hasta la 570.
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